Bu yazıda ABD’de ev alımı, ev kredisi alımı ve alınan bir emlağın kiraya verilmesi konularında detaylı bilgiler verilmektedir. ABD’deki eyaletler arasında emlak kanunları, emlak alım-satım işlemleri ve masraflar arasında farklılıklar vardır. Bu yazıda verilen bilgiler Güney Florida’da konut satın alma, satma, kiraya verme ve ev kredisi alma işlemleri örnek alınarak hazırlanmıştır.
Burada verilen bilgilerin büyük bir kısmı ticari emlak alım satımlarında da geçerli olmasına rağmen arada önemli farklılıklar vardır. Bu farkların ne olduğunu öğrenmek isterseniz lütfen bizimle temasa geçiniz.
YABANCILARIN ABD’DE EV ALMASI KOLAYDIR
Yabancılar ABD’de ev alabilirler ve ABD’deki emlak-alım satım işlemlerinde ABD vatandaşları ile yabancılar arasında pek fark yoktur. Emlağın ev kredisiyle alınması halinde ise ev kredisi alma kıstaslarında ABD vatandaşları ve yabancılar arasında bazı ufak farklılıklar olsada (örneğin yabancılardan %30 veya daha fazla peşin istenmesi gibi) yabancı olmanız ev kredisi almanızı engellemiyor.
Emlak alım-satım işlemleri için alıcının veya satıcının ABD’ye gelmesi de şart değildir. Tek istisna, satın alınan emlak bir apatman dairesi ise ve alıcıyla site yöneticilerinin yüzyüze mülakatını şart koşan bir site icerisinde ise alıcının ABD’ye gelmesi gerekebilir. Fax veya e-mail gibi elektronik yöntemlerle evrakların alıcıya çok hızlı bir şekilde ulaştırılması mümkün olduğundan, alım-satım işlemleri için ABD’de birisine vekaletname vermeye de gerek yoktur. Zaten, Türkiye’dekinden faklı olarak, ABD’de emlak emlak alım/satım işlemlerinde alıcının veya mal sahibinin emlakçılarına vekaletname vermesi çok yaygın bir uygulama değildir. Alıcının gerekli evrakları okuması, anlaması ve kendisinin imzalaması tercih edilir.
Alım-satım işlemlerinin ABD’ye gelmeden yapılmasının istenmesi halinde evraklardan bazılarının (özellikle kredi alındığında) ABD’nin Türkiye konsolosluklarından birine gidilerek ABD noteri huzurunda imzalanması gerekebilir. Vekaletname verilmesi halinde, vekaletnameyi veren kişinin ABD konsolosluğuna giderek hazırlanan vekaletnameyi noter önünde imzalaması gerekir.
TAPU SİZE TEMİZ DEVREDİLİR
Bir emlak satın alırken en önemli konu tapunun temiz olup olmadığı konusudur.
ABD’de bu konu tamamen çözülmüştür. Florida’da emlak satın alanlar tapuda çıkabilecek problemlere karşı tapu sigortası satın alarak kendilerini koruyorlar. Tapu sigortasının evinizi yangına/sele ve diğer felaketlere karşı koruyan bir ev sigortasından çok daha farklı yönleri vardır.
Tapu sigortası primini emlağı satın alırken sadece bir defa ödüyorsunuz ve bu sigorta, sizi emlağın sahibi olduğunuz tüm süre içinde koruyor. Tapu sigortasının ev sigortasından önemli bir başka farkı da şudur; tapuyu sigortalayan firma, alım satım gününden sonra tapu problemi çıkmaması (ve bir masraf yapmamak) için tapuyu tepeden tırnağa çok titiz bir şekilde inceliyor, mal sahibinin bildiği ve bilmediği tüm problemlerin giderilmesini sağlıyor, gerekirse alım satım günü satıcıya verilecek paralardan kesip tapuyla ilgili tüm borçları ödüyor.
Tapu sigortası sizi aşağıda vereceğim özet listedeki potansiyel tapu problemleri dahil tüm tapu problemlerine karşı koruyor.
• Birisinin sahibi olmadığı bir emlağı satması.
• Satıcının emlağı aynı anda birden fazla kişiye satması.
• Emlağın üzerinde ev kredisi ipoteği olması.
• Ev sahibinin siteye aidat borcu.
• Ev sahibinin belediyeye su veya vergi borcu olması.
• Emlağın üzerinde ipoteğe dönüşmüş eyalet veya federal hükümet borçları olması.
• Emlağın üzerinde ipoteğe dönüşmüş veya dönüşebilecek nitelikte parası ödenmemiş tamiratlar ve inşaatlar yapılmış olması.
Eğer alım satım gününden önce çözülemeyecek tapu problemleri varsa tapu sigorta şirketi tapuyu sigortalamıyor, siz emlağı satın almaktan vazgeçebiliyorsunuz, emanet hesabındaki depozitonuzu kesintisiz geri alabiliyorsunuz.
Tapu sigortasının maliyeti yüksek değildir. Ayrica, bazı ilçelerde bu maliyet satıcı tarafından ödeniyor. Örneğin, 100 bin dolara satın alınan ve sadece bir defa ödenen bir tapu sigortasının maliyeti 575 dolar civarındadır.
ALIM-SATIM İŞLEMLERİ UZUN SÜRMEZ
Ev peşin parayla satın alınıyorsa ve alıcı işlemler sırasında ABD’de ise, alım-satım kontratı imzalandıktan sonra, alım-satım işlemlerinin yapılıp tapunun alınması 1 hafta içinde tamamlanabilir. Alınan emlak site yönetiminin onayını gerektiren bir site icersindeyse siteye müracaat ve onay işleri 2-3 hafta kadar sürebilir. Satın alınan evde oturan birileri varsa, evde oturanların gidecekleri yeri ve taşınma işlerini ayarlayıp evi boşaltması vakit alabileceğinden alım-satım işleminin tamamlaması için 4-5 hafta beklemek gerekebilir.
Evin krediyle (bankadan borç alarak) satın alınması halinde ise kredi alma ve alım-satım işlemleri kontratın imzalanmasından itibaren 4-8 hafta sürebilir. Bazı istisnalar olsa da, evin alım satım işlemlerinin tamamlandığı gün (“closing day”) evi satan mal sahibi parasını alır ve alıcıya evin anahtarını verilir. Alıcı aynı gün satın aldığı evine taşınabilir.
EV ALMA İŞLEMLERİ BASİTTİR
ABD’de peşin parayla (ev kredisi almadan) ev alım prosedürü özetle şöyledir:
Satın almayı düşündüğünüz evi beğendikten sonra emlakçınız alım-satım kontratını doldurarak teklifinizi hazırlar, onayınızı aldıktan sonra satıcının emlakçısına iletir. Satın alınan emlak nakit verilerek satın alınıyorsa alıcının banka hesaplarında teklif verilen miktar kadar nakit parasının olduğunu gösteren bir evrakta teklife eklenir. Bir banka ekstresi, bankadan alınacak bir mektup veya alıcının online hesabının bir fotoğrafı bile işi görür (hesapta sahibinin ismi görüldüğü sürece).
Bu arada alıcı ciddi olduğunu göstermek için evin fiyatının yüzde 5′i gibi bir miktara eşit bir depozito verir. Bu depozito alıcının emlakçısının firmasındaki emanet hesabına (“trust/escrow” hesabına) konur. Anlaşmaya varılamazsa bu depozito kesinti yapılmadan alıcıya geri verilir.
Alıcının kontrata girdikten sonra evi bir uzmana (home inspector’a) tepeden tırnağa kontrol ettirebileceği (inspection yaptırabileceği) ve evde büyük/masraflı tamirat işleri çıkmasi halinde alıcınin kontratı iptal etme hakkı olduğu ve depozitosunu kesintisiz geri alacağı kontrata yazılır.
Yaptığınız teklifteki satıcının beğenmediği yönler (fiyat, depozito miktarları, alım-satım tarihi, tamiratları kimin yapacağı, vs.) sözlü olarak pazarlık edilir. Pazarlığın sonunda anlaşmaya varıldığında daha önce hazırlanan alım-satım anlaşması anlaşılan şartları içerecek şekilde güncellenir, alıcı ve satıcı tarafından imzalanır. Bu aşamada anlaşma bağlayıcı hale gelir.
Konrat imzalandıktan sonra ev alım-satım işlerini yapan bir tapu şirketinden (“title company”den) gereken tüm evrakları hazırlaması istenir. Alım-satım günü geldiğinde alıcının emlakçısının hesabındaki depozito alım-satım işlerini yapan tapu şirketine aktarılır, alıcı evin alım fiyatının geri kalanını ve alım masraflarını alım-satım kapatma (closing) toplantısına getirir. Kapatma toplantısında satıcı tapuyu imzalar, tapunun bir kopyasını ve evin anahtarlarını alıcıya verir, alım-satım işlerini yapan tapu şirketi alıcıdan gelen paralardan satıcının masraflarını düşer geri kalanını satıcıya verir, alım-satım işlemler tamamlanır. Bu arada tapu şirketi tapunun aslını belediyeye götürür, belediyede tapuyu kayıt eder ve mühürler, tapu şirketi tapunun belediyeden tasdikli aslını alıcıya postayla gönderir.
Evi satın alırken ev kredisi de alınacak olursa yukarda özetlenen işlemlere ilaveten yapılacak ek işler şöyle özetlenebilir: Teklifi vermeden önce bir bankayla veya finans işleri yapan bir komisyoncuyla (“mortgage broker”la) konuşulur, alabileceğiniz ev kredisi miktarını belirten bir mektup alınır. Bu mektuba “pre-qualification” veya “pre-approval” mektubu deniyor. Bu mektup teklifle birlikte satıcıya iletilir. Anlaşmada alıcının evi ev kredisi alarak satın alacağı belirtilir. Anlaşmaya varıldıktan sonra alıcı ev kredisi içinde bir finansal kuruluşa başvuru yapar. Alıcı peşinatın olduğu hesabın bilgilerini ve çalıştığı işyerinden ve/veya bir muhasebeciden alacağı mektup gibi evrakları finansı yapan kuruluşa temin eder. Alıcının gerekenleri yapmasına rağmen banka ev kredisi için yapılan müracaatı reddederse emanet hesapta tutulan depozitolar kesinti yapilmadan alıcıya geri verilir, kontrat iptal edilir. Banka yaptığı değerlendirme sonunda borç vermeyi kabul ederse, banka alım-satım günü ev kredisini alım-satım işlerini yapan tapu şirketine havale eder. Alıcı alım-satım günü imzaladığı diğer evraklara ilaveten ev kredisiyle ilgili evrakları da imzalar. Ev kredisi şartları hakkında daha detaylı bilgileri aşağıda ayrı bir başlık altında bulabilirsiniz.
Satın alınan ev bir site içerisinde ise alıcının onaylanması için siteye müracaat etmesi de istenebilir. Apartman dairelerinden (ve yanyana bitişik evlerden) oluşan sitelerinin %80-%90′ında siteye müracaat ve onaylama gerekirken müstakil ev (villa) sitelerinin %10-%20′inde gerekiyor. Böyle bir müracaat ve onaylama gerektiren durumda, kontrata girdikten sonra alıcı gerekli formlari doldurur ve onay için siteye müracaat eder. Alım-satım anlaşması sitenin alıcıyi onaylamaması halinde kontratın iptal edilecegini ve ödenen tüm depositlerin alıcıya geri verileceğini belirtir. Siteye müracaat işi coğu zaman formaliteden başka bir şey değildir ve alıcın red edilmesi çok nadirdir. Alıcının siteye müracaatının onaylanması çoğu zaman 2-3 hafta içinde tamamlanır.
KREDİYLE EV ALMAK MÜMKÜNDÜR
Son zamanlardaki ekonomik kriz ve kredi problemleri nedeniyle ev kredisi alma işi nispeten güçleşmiş olmasına rağmen, yabancılar da ABD’de ev kredisi kullanarak ev satın alabiliyorlar. ABD 2008′deki ekonomik krize girmeden önce ABD vatandaslarının ve yesil kartlı olanların evin değeri kadar (yani %100) ve hatta evin değerinden daha fazla (%110) borç alması mümkündü. O dönemde yabancıların da %20 peşin vererek ve hatta bazı özel durumlarda sadece %10 peşin vererek ev almaları da mümkündü.
Bugün ABD vatandaşları ve yeşil kart sahibi olanlar müstakil evler için %3-%4 peşin vererek te ev kredisi alabilirken yabancılar (henüz ABD’de krediniz oluşmadığindan) evin değerinin %30-40′i kadar peşin vermeniz gerekiyor. Herkesin finansal durumu farklı olduğundan ve ev kredisi şartları da zamanla değiştiğinden (sartlar daha kolaylaşıyor) bir finansal kuruluşla konuşarak sizin durumunuzda birisi için ev kredisi şartlarını öğrenmeniz gerekir. Sorularınızı sorabileceğiniz ve Türçe konuşan finansal kuruluşların bir listesi için lütfen bizimle temasa geçiniz.
Ev kredisinin faizi çeşitli faktörlere bağlı olarak değişmekle birlikte yabancılar bugünlerde yıllık %5 ile %7 arasında bir faizle borç alabilmektekteler. Bazı özel durumlarda faiz oranı %8’a kadarda çıkabilmektedir. Ev kredisinin geri ödeme süresini 30 yıla kadar uzatmak da mümkündür. Ev için alınan borcun geri ödeme şekli standard bir formülle hesaplanmaktadır. Bu formüle göre, örneğin, 30 yıl süreyle ve %7 faizle alınan 100,000 ABD dolarlık bir borcun aylık ödemesi faiz ve ana para dahil 665 ABD dolaridır. Aylık ödemelerin miktarı alınan borcun faizine olduğu kadar borcun ödeme süresine de bağlı olarak değişir. Örneğin 15 yıl süreyle ve %7 faizle alınan 100,000 ABD dolarının aylık ödemesi 900 ABD dolarıdır.
EV ALIM MASRAFLARI YÜKSEK DEĞİLDİR
Ev alım-satım işlemleri sırasında alıcının çeşitli alım masrafları olur. Bunlar arasında alım/satım vergisi (alış fiyatının binde 7′sine eşittir ve bu masraf genelde satıcı tarafından ödenir), tapu-kayıt masrafı (30-60 ABD doları), ev alım-satım dökümanlarini hazırlama ve alım-satım islemini kapama ücreti (500-600 ABD doları), emlak değeri tespiti işini yapan bilirkişi raporu ücreti (250-400 ABD doları), yıllık müstakil ev sigortası (alış fiyatının binde 1-2′si kadar), tapu sigortası primi ve masrafları (alış fiyatının yuzde birinin altındadır ve bu masraf Palm Beach ilçesinin dışında diğer ilçe yerde alıcı tarafından ödenir), müstakil evlerde gereken tapu-kadostro masrafı (250-350 ABD doları), evin tepeden tınağa profesyonel bir uzman tarafından gözden geçirilmesi ücreti (200-400 ABD doları) bulunmaktadır. Normal sigortalardan farklı olarak, tapu sigortası primi ve masrafı emlak satin alırken sadece bir defa ödenen bir masraftır (her yıl ödenmez). Yukarıdaki parantezler içinde verilen rakamlar masrafların ne olabileceği konusunda çok iyi fikir vermektedir. Yukarıdaki rakamlardan da görüleceği gibi, konut alım masrafları çeşitli faktörlere dayanarak evin alış fiyatının %1.5-%3′ü arasinda değişir.
Ev satın alımı sırasında konut kredisi alınırsa ev alım masrafları finansla ilgili masraflarla birlikte evin alış fiyatının %3-%4′ünü bulabilir. Eğer seçtiğiniz kredi programında “point”lar varsa alım masraflarınız biraz dahada artar. Her “1 point” ev kredisi miktarının yüzde birine eşit oluyor ve bu miktarı baştan bankaya vermenizi gerektiriyor. Baştan verdiginiz her “point” hem aldığınız ev kredisinin fazini hemde aylık ödemelerinizi düşürüyor. Bu nedenle bu konuyu ev kredisine müracaat etme aşamasında ev kredisine müracaat ettiginiz finansal kurumla konuşmanız, değerlendirmeniz, sizin durumunuz için en iyi olan konut kredisi programını seçmeniz gerekir.
Yukarıdaki masraflara ilaveten, bankalar evin yıllık emlak vergisinin 3 aylık taksitini ve ev sigortasının 3 aylık taksitini ve/veya ilk 6 ayın kredi ödemelerinin ABD’deki bir bankada sizin adınıza açılmış bir banka hesabında göstermenizi de isteyebiliyorlar. Bu paralar bir masraf değildir. Alım satım işlemleri tamamlandıktan sonra o paranın banka hesabınızda durması şartı da olmadığı için, alım-satım işleri tamamlandıktan (tapuyu aldiktan) sonra hesabınızdan çekip başka amaçlarla kullanabilirsiniz.
Türkiye’deki uygulamadan farklı olarak, Amerika’da emlak alım-satım-kiralama komisyonlarını genellikle emlağı satan ve kiraya veren mal sahipleri öder. Alıcıdan veya kiracıdan komisyon alınmaz.
Alım-satım masraflarının hangilerinin satıcı tarafından hangilerinin alıcı tarafından ödeneceği geleneksel hale gelmiştir ve hepsi standard alım satım kontratlarında da yazılıdır. Normalde alıcının ödemesi gereken alım masraflarını satıcının ödemesinde ısrar etmeniz halinde satıcı evin satış fiyatını ona göre tespit edeceğinden evin size maliyetine pek etkisi olmayacaktır. Bu nedenle, alım-satım masraflarını kimin ödeyeceğini pazarlıkla değiştirmeye (ve standard kontratta değişiklikler yapmaya) çalışmaktansa evin alış fiyatı, verilecek depozitler, alım-satım tarihi, evdeki tamiratların kimin tarafından ödeneceği gibi daha önemli alım-satım şartları üzerinde pazarlık yapmak daha doğrudur.
Alıcının peşinatının az olduğu ve/veya alım masraflarını ödeyecek nakit parasının olmadığı durumlarda alım masraflarının tümünü satıcının üstlendiği ve evin fiyatınında alım masrafları kadar artırıldığı da olur (bu durum sadece ev kredisi alınan senaryolar için geçerlidir). Alım satım işleminin olabilmesini sağlamak icin yapılan bu işe çoğu satıcı razı olur, kanunidir, ve alım satım anlaşmasına yazılarak yapılır.
EV SAHİBİ OLDUKTAN SONRAKİ MASRAFLARI UNUTMAYALIM
Satın alındıktan sonra evde çeşitli masraflar olacaktır. Bu masrafların önemlilerini şöyle sıralayabiliriz:
Evlerin yıllık emlak vergisi yaklaşık olarak evin değerinin %1.6′sı civarındadır. Müstakil evlerin yıllık yangın/sel sigortası yaklaşık olarak evin değerinin %1 ve %2’si arasında değişir. Apartman sitelerinde dairenin dış duvarlarının sigortası siteye ödediğiniz aylık bakım parasının içine dahil olduğundan apartmanın sadece iç duvarlari ve içindeki eşyalarınızı için sigorta almanız yeterlidir. Onun da yıllık sigorta primi dairenin değerinin %1′inin altındadır. Müstakil bir evin bahçesindeki çimin kesilme ücreti ayda 60-80 ABD doları arasında değişir. Pek fazla servis sağlamayan ve bakım ücreti çok düşük olan müstakil ev sitelerinde sitelerin aylık bakım parası çoğunda 50-200 ABD doları civarındadır. Aylık bakım parası miktarı sitede bulunan bekcili güvenlik, havuz, tenis ve basketbol gibi tesislere ve site tarafından ücretsiz olarak temin edilen kablolu TV, internet, su parası gibi servislere bağlı olarak daha da yüksek olabilmektedir.
Binaların dışının bakımının ve sigortasının dahil olduğu bitişik evlerin ve apartman dairelerinin bulunduğu sitelerde bakım paraları genelde 250-350 ABD doları civarındadır. Masrafların biraz daha yüksek olduğu denize yakın yerlerde aylık bakım parası 400-500 ABD doları olan çok site vardır. Çok lüks sitelerde bu miktar binlerce ABD dolarına kadar çıkabilmekte.
Apartman sitelerinde ve evlerin bitişik oldugu sitelerde siteye ödediğiniz bakım parası coğu zaman apartmanın dışının boyanmasını, tamirini ve binanın (ve sizin dairenizin dış duvarlarının) sigortasını kapsar. Müstakil ev sitelerinde ise siteye ödediğiniz bakım parası evin sigortasını, evin bakımını ve evinizin tamiratlarını kapsamaz (çok nadirende olsa bazen evin dışının boyasını veya evinizin bahçesindeki çimin kesimini kapsayabiliyor). Özetleyecek olursak, müstakil evlerin olduğu sitelerde ev sahibi genellikle evin tüm bakımından apartman sitelerinde (ve evlerin bitişik oldugu sitelerde) ise genellikle sadece dairenin içinin bakımdan sorumludur. Bu nedenle, müstakil ev de olsa apartman dairesi de olsa, siteye ödediğiniz bakım parasına ilaveten, evinizin bakımı için de bir bütçe ayırmanızda fayda vardır. Evin içinin bakımı kapsamına girenler arasında evin klima, elektirik, su ve lağım sistemleri, beyaz eşyalar (buzdolabı, ocak/fırın, bulaşık makinesi, çamaşır makinesi kurutma makinesi, vs.) ve kapıların, pencerelerin, dolapların tamiratları vardır. Evin içindeki klima, elektirik, lağım ve su sistemleri, beyaz eşyalar (buzdolabı, ocak/fırın, bulaşık makinesi, camaşır makinesi, kurutma makinesi) için “Appliance Service contract” (veya “Service Contract” denen) bir bakım ve tamirat kontratı satın almanız mümkündür. “Service Contract”ı satın alirken neyi kapsadığına çok dikkat etmek gerekir. Bu kontratların coğunun yıllık ücreti 350-450 ABD dolar arasında değişir.
Yukarıdaki masraflara ilavaten elektrik, su, telefon gibi servislerin masraflarını da göz önünde bulundurmak gerekir. Evin büyüklüğüne ve evde yaşayan insan sayısına göre değişebilen bu masraflar için örnekler verecek olursak: İki kişilik bir ailenin yaşadığı 2 yatak odalı 120 metrekare bir apartman dairesinde elektrik faturası 80-100 ABD doları, su faturası 40-60 ABD doları ve telefon servis ücreti de (uzak mesafe ücretleri hariç) 30-40 ABD doları civarındadır. 3-4 kişilik bir ailenin yaşadığı 3-4 odalı 150-200 metrekare büyüklüğündeki müstakil evlerde bu masraflar yaklaşık %40-%50 daha yüksek olur.
EV KİRAYA VERMEK KOLAYDIR
Satın alınan bir ev, evin bulunduğu çevrede kirada olan evlerle rekabet edecek şekilde fiyatlandırıldığı takdirde kolayca kiraya verilebilir. Kiralık bir evin boş kalmasına sebep olan ve ev sahiplerinin en çok yaptığı hata evin o günkü kira market değerinden daha fazla kira istemeleridir. Bunun nedenleri arasında ise mahallede evlerin kaça kiraya verildiğini bilmemeleri, kendi evlerinin komşuların evlerinden cok daha üstün olduğunu ve daha fazla kira getirmesi gerektiğini düşünmeleri veya kira miktarını evin toplam masraflarına göre tespit etmeye kalkışmaları sayılabilir. Market iyi incelenirse/anlaşılırsa ve gerçekçi bir kira miktarı tespit edilirse çoğu ev 2-4 hafta içinde kiraya verilebilir.
Kiraya verilen evin müstakil ev veya apartman dairesi olmasına, evin bulunduğu şehre, semte ve pazar durumlarına göre çeşitli farklılıklar gösterebilmesine rağmen kira miktarları konusunda şu genellemeleri yapabiliriz: 200,000-250,000 ABD doları fiyat aralığındaki bir evin getireceği yıllık kira miktarı evin alım fiyatının %8-%10′i civarındadır. Örneğin: 200 bin ABD dolarına satın alınan bir ev yaklaşık olarak yılda 16,000 ABD doları (ayda 1,500 – 1,600 Dolar) kadar kira getirir.
Florida’da kirayı veya kira artışını belirleyen / kontrol eden emlak kanunları yoktur. Başka bir deyişle, kira miktarı ve kiranın her yıl ne kadar artacağı tamamen market tarafından belirlenir, kiracı ve mal sahibi arasında pazarlıkla tespit edilir. Devlet kira miktarına ve yıllık kira artışlarına karışmaz.
Türkiye’den ve ABD’deki bir sürü eyaletten farklı olarak Florida eyaletinde kira kanunları mal sahibinden yanadır. Bu nedenle, mal sahibinin kanunun ön gördüğü işlemeleri zamanında yapması halinde (ki çoğu zaman mal sahibi tarafından da yapılabilir) kirasını ödemeyen kiracı kolaylıkla 3-4 hafta gibi bir süre içinde ve kiracıdan alınan depozitolar bitmeden çıkarılabilir. Kiracıların çoğu kira sözleşmesinin sonunda evden çıkarken depozitolarını bir kesinti olmadan geri alabilmek için evi ellerinden geldiğince temiz bir şekilde teslim etmeye gayret ederler. İstisnalar olabilse de kiracıların eve zarar vererek çıkması yaygın değildir.
Genellikle ilk ve son ayın kirasıyla birlikte bir aylık kiraya eşit güvenlik depozitosu başta kiracıdan alınır. Kiracının yeterli parasının olmaması halinde son ayın kira depozitosu alınmayabilir. Diğer yandan da kiracının kredisinin çok kötü olması halinde daha fazla depozito istenebilir.
Kiraya verilen bir evin emlak vergisi, ev sigortası, evin bakım, tamirat masrafları ve site bakım ücretleri genellikle mal sahibi tarafından ödenir. Evdeki elektrik, su, telefon, kablolu TV ve İnternet servisleri de genellikle kiracı tarafından ödenir. Yukarida belirtildiği gibi, su ve kablolu TV gibi servislerin site tarafından temin edildiği sitelerde bu servislerin ücretleri site bakım parasına dahil olduğundan yine mal sahibi tarafından bakım parası içinde ödenir.
Özel havuzu ve çimi olan müstakil evlerde havuzun ve çimin bakımını kimin yapacağı (veya bunların bakım parasını kimin ödeyeceği) pazarlıkla belirlenir. Havuzu ve çimin bakımlarının düzgün yapılmayacağından endişelenen mal sahipleri bu servisleri kendileri yapmayı/yaptırmayı tercih ederken bu servisleri yapabilecek kadar becerikli olan (ve vakti olan) kiracılar kendileri yaparak kirada indirim almayı tercih ederler.
Mal sahibi, evini kiraya vermek veya kiracılı evi yönetmek için emlakçılardan yardım isteyebilirler. Emlakçılar eve kiracı bulmak için genellikle bir aylık kira miktarına veya yıllık kiranın %10′una eşit ücret alırlar. Kiralık evin ve kiracının yönetimi için ise kiranın %10′u kadar ücret alırlar. Bu ücretler yönetici şirkete 1 yıl üzerinden ve baştan (kira süresinin başında) ödenir.
BU MARKETTE EV ALMAK ÇOK İYİ BİR YATIRIMDIR
Satın alınan müstakil bir evin kiraya verilmesi halinde, evin alım fiyatının %30′nun peşin verildiğini ve geri kalanında 30 yıl vadeyle borç alındığını varsayarsak, evin getireceği kira geliri evin aylık ev kredisi ödemelerini ve bir önceki bölümde detaylı bir şekilde listelenen ev masraflarının tümünü karşılar, cebinize bir kaç yüz dolarda kalır. Kriz sırasında ev fiyatlarının cok düştüğü bu markette ev kredisi ödemeleri dahil tüm masraflarını karşılayacak kadar kira getiren evler satın almak, aldıktan sonra kiraya vermek ve daha sonra market düzelip ev fiyatları yükseldiginde kârla satmak mümkündür.
Örneğin, 300 bin dolardan 200 bin ABD dolara düşmüş bir evi %30 (60,000 dolar) peşin vererek satın aldığımızı farz edelim. Alım masraflarını 10 bin dolar farz edersek yapılan toplam yatırım 70 bin dolar oluyor. Cok detaylı hesaplara girmeden basit hesaplarla gidecek olursak, bu evin değerinin 5 yıl icinde tekrar 300 bin dolara çıktığını farz edersek, bu yatırım 5 yılda toplam 100 bin dolar, yılda ise ortalama 20 bin dolar kazanç getiriyor. Baska bir deyisle yaptıgınız 70 bin dolarlık yatırım yılda yaklaşık %30 gelir getiriyor. Eğer evin değerinin eski haline 5 yıl değilde 10 yılda çıktığını farzetsek bile ortalama yıllık kazancınız 10 bin doları (yılda yaklaşık %15′i) buluyor. Diğer yandan, kârınıza kira gelirini ve doların artışını da eklerseniz, kâr oranı dahada yükselecektir.
Yukarıdaki örnekteki yatırımın getirdiği gelirin bu kadar yüksek olmasının en önemli nedeni ABD’de “leverage” diye isimlendirilen ev kredisidir (bankanın parasıyla para kazanmaktan bahsediyoruz). Yukarıdaki örnekteki hesapları ev kredisi almadan tümünü peşin vererek satın aldığınızı farzederek yaparsanız kazancınızın yukarıda bahsi geçen kazançların yarısının da altına düştüğünü göreceksiniz.
Yukarıdaki örnekteki rakamlar şu anda ABD’denin içine girdiği ekonomik krizin ve düşen emlak fiyatlarının yarattığı bu yatırım fırsatının boyutu hakkında çok iyi bir fikir veriyor. Emlak alırken zamanlamayı çok iyi yapıpta emlak varlığını çok hızlı bir şekilde artıran ve emlak zengini diye bahsedilenleri geçmişte hepimiz duyduk, gördük. Bugünkü fırsatı iyi değerlendiren yatırımcılar da gelecek dönemin emlak zenginleri olacaklar.
LİSANSLI BİR EMKLAKÇIYLA ÇALIŞINIZ
CNN’in yaptıği bir araştırmaya göre emlak alımı yaparken yapılan en önemli hatalar ve çözümleri şunlar:
1 – Emlak satın alırken yapılan en önemli yanlışlıklar kanunları iyi bilmemekten geliyor. ABD’de emlakçılar lisans almak ve lisans alırken de iş yaptıkları eyalaletteki emlak kanunlarını öğrenmek zorundalar. Ayrıca, emlakçılar gerektiğinde yatırım yaptığınız bölgedeki/eyaletteki emlak kanunları hakkında uzmanlaşmış avukatlarla çalışırlar, onlara danışırlar ve yardım alırlar. Bu nedenle emlak araştırma ve satın alma işlerinizi yaparken mutlaka lisanslı bir emlakçı kullanınız ve işlerinizin kanunların öngördüğü şekilde yapıldığından emin olunuz.
2 – Yapılan başka bir yanlışlıkta geniş bir coğrafi alanı kapsamaya calışmaktır. Ünlü emlak zengini Donald Trump bir kitabında emlak alımında en önemli 3 kriterin “location, location and location” (yer, yer ve yer) olduğunu yazıyordu. Eğer yeri kötüyse, düşük fiyata satın alarak yapacağınız bir emlak yatırımı aynı özelliklere sahip fakat daha iyi bir bölgede olan ve daha fazla para vererek satın alabileceğiniz bir emlaktan çok daha kötü bir yatırım olabilir. Eğer bölgeyi iyi tanımıyorsanız, geniş bir coğrafi alandaki emlak değerleri hakkında çok iyi bir fikir sahibi olmanız mümkün değildir. Yapacağınız araştırmadan ve yapacağınız yatırımdan en iyi sonuçları alabilmek için belirli bir bölgeye konsantre olunuz ve o bölgeyi iyi tanıyan lisanslı bir emlakçıdan yardım alınız.
3 – Emlağa yatırım yaparken yapılan önemli hatalardan bir başkası da kısa vadeli düşünmektir. Emlağa yatırım yaptıktan sonra 3-5 ay içerisinde satarak kar etmek çok zordur. Emlak fiyatlarının düşmesi de yükselmesi de genellikle uzun yıllar alır. Bu nedenle mutlaka uzun vadeli düşününüz. Yaptığınız yatırımdan iyi sonuçlar alabilmeniz için en az 3-5 yıl beklemeyi göze alınız.
Türkiye’dekinden farklı olarak, ABD’de satışa konulan emlaklar açısından, emlakçılar arasında “benim emlağım”, “senin emlağın” diye bir ayırım yoktur. Tüm emlakçılar ellerindeki tüm emlakları MLS (Multiple Listing Service) adı verilen bir veri tabanına koyarlar. Tüm emlakçılar MLS veri tabanındaki evleri gösterirler, satarlar, kiraya verirler ve mal sahibinin verdiği komisyonuda aralarında bölüşürler. Hangi emlakçıya gitseniz sizin belirlediğiniz bölge, büyüklük ve fiyat parametrelerine göre aşağı yukarı aynı emlak listesini cıkarıp, aynı emlakları göstereceğinden tek bir emlakçıyla çalışmak yeterlidir. Baska bir deyisle, Türkiye’de yapıldığı gibi emlakçı emlakçı dolaşmanıza gerek yoktur. Bölgedeki tanıdıklarınızın tavsiyelerini de alarak ev alacağınız bölgeyi tanıyan, tecrübeli ve güvendiğiniz bir emlakçı seçiniz ve onunla çalışınız. Seçtiğiniz emlakçının çalışmasından memnunsanız, tüm emlak işlerinizi başından sonuna kadar tek bir emlakçıyla yapınız, bitiriniz.
Yukarıdaki bölümlerde de izah edildiği gibi, ABD’de emlak satın alırken emlakçının komisyonunu genellikle satıcı verir. Emlakçının komisyonunu satıcının vermesine rağmen de emlak kanunları emlakçının emlak satın almasına yardım ettiği kendi müşterisinin tarafını tutmasına, emlağı en düşük fiyata ve en iyi şartlarda alması için mücadele etmesine müsade eder.
Özetleyecek olursak: Yatırım planlarınızı en az 3-5 yıl vadeli yapınız, ev gösterirken, pazarlık yaparken ve kontrata girdikten sonrada tapuyu elinize alıncaya kadar sizin yanınızda olan, sizin için çalışan ve sizin için mücadele eden lisanslı, bilgili, tecrübeli ve bölgeyi tanıyan bir emlakçıyla çalışınız.
Amerika’da emlağa yatırım, kiraya verme ve konut kredisi alımı konularında başka sorularınız varsa veya Miami’de (Güney Florida’da) emlağa yatırım yapmayı düsünüyorsanız lütfen “İletişim” sayfasındaki yöntemlerden birini kullanarak bizimle temasa geçiniz.